住宅瑕疵担保履行法について（宅地建物取引業者向け）

住宅瑕疵担保履行法の概要

「特定住宅瑕疵担保責任の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が施行され、新築住宅の売主となる「宅地建物取引業者」は、平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す場合、資力確保措置（「住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「住宅瑕疵担保保証金の供託」）が必要となります。

なお、新築住宅の引き渡しにあたって、販売代理や媒介を行う宅地建物取引業者は資力確保措置自体の義務は課されませんが、買主に対して、重要事項説明や契約書面交付において対応が必要となります。

適用される住宅の範囲

建築物のうち「新築住宅」が対象となります。

「新築住宅」とは「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」をさします。【住宅品質確保法第2条第2項】

「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋または家屋の部分」をさします。【住宅品質確保法第2条第1項】

したがって、戸建住宅や分譲マンションはもちろん、賃貸住宅（公営住宅、社宅等も含む）も対象となります。

一方、事務所、倉庫、物置、車庫は「住宅」ではないため、対象となりません。また、一時使用目的の住宅（仮設住宅等）も対象外です。

「家屋の部分」とは、人の居住の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含むこととされており、例えば、事務所と住居などが混在した併用住宅については、住居部分のみならず、併用住宅全体の共用部分（壁や柱などの躯体部分）も「住宅」に該当することとなります。

住宅瑕疵担保責任保険とは？

新築住宅の売主となる宅地建物取引業者が国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結するものです。

保険に加入する場合、工事中の現場検査が必要となりますので、建設工事着工前に保険法人への申込みが必要です。

住宅瑕疵担保保証金の供託とは？

基準日（毎年1回：3月31日）から過去10年間にさかのぼり、引き渡した新築住宅の戸数に応じて法令で定められた算定式により計算した額の保証金を、本店最寄の供託所に供託するものです。

買主への説明

買主に対しては、取得する新築住宅が「保険」「供託」のいずれかにより資力確保措置が行われているかを知らせておく必要があります。

【保険の場合】

	時期	必要となる対応	内容
1	契約締結まで	宅建業法第35条に基づく重要事項の説明	保険法人の名称 ・保険期間 ・保険金額 ・保険の対象となる瑕疵の範囲
2	契約締結後、遅滞なく	宅建業法第37条に基づく書面の交付	同上
3	保険法人から（保険 証券と共に）付保を証 明する書面の交付を 受けた後、遅滞なく	住宅瑕疵担保履行法第11条第2項に基づく書面の交付	保険証券またはこれに代わる書面

 

【供託の場合】

	時期	必要となる対応	内容
1	契約締結まで	宅建業法第35条に基づく重要事項の説明	保証金を供託する旨 ・保証金を供託する供託所の名称、その所在地 ・共同請負の場合の瑕疵負担割合
2	契約締結まで	住宅瑕疵担保履行法第15条に基づく書面の交付	同上
3	契約締結後、遅滞なく	宅建業法第37条に基づく書面の交付	同上

免許行政庁への届出

年1回の基準日（3月31日）ごとに、保険や供託の状況について、基準日から3週間以内に、免許行政庁への届出が必要となります。

※ 令和3(2021)年から、基準日が年1回に変更となります。

届出時期	基準日から3週間以内（4月21日※） ※行政機関の休日にあたるときはその翌日
届出先 【主たる事務所の所在地が栃木県の場合】	宅建業の免許を受けている行政庁 国土交通大臣の免許の場合は、国土交通省関東地方整備局 栃木県知事の免許の場合は、県土整備部住宅課
届出方法 【栃木県知事免許の場合】	郵送のみ （提出先住所）〒320-8501 宇都宮市塙田1-1-20 栃木県県土整備部住宅課宅地指導担当
届出書類 (届出書様式については下記国土交通省HPよりダウンロードしてください）	※ 令和3(2021)年3月31日基準日の届出から、届出者の押印は廃止となりました。 1.届出書 2.引き渡し物件の一覧表 3.保険法人が発行する保険契約を証する書面【保険の場合】 4.供託所の写し【供託の場合】
届出部数	1部 ただし、届出書の控えが必要な場合には、届出書の写しと返信用封筒（必要額の切手を貼って、あて先を記入したもの）を同封してください。

 

注意事項

資力確保措置を講じていない場合やその状況に関する届出を行わない場合は、監督処分や罰則が適用されることとなります。

「供託」を選択した事業者には、供託金が不足したり超過した場合、供託所が変更になった場合に、免許行政庁との間で手続きが必要となります。詳しくは免許行政庁にお問い合わせ下さい。

宅建業者としての売買契約による他、建設業者として請負契約により新築住宅の引き渡しを行った場合には、別途、許可行政庁に対して請負契約により引き渡した新築住宅分についての届出が必要となります。詳しくは許可行政庁にお問い合わせください。

 

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国土交通省（住宅瑕疵担保履行法）のホームページ

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/index.html（外部サイトへリンク）

届出書様式のダウンロード画面

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/download.html（外部サイトへリンク）

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